ANALYSE DU CONTRAT DE VENTE

Titre I. La vente. Généralité : la vente est contrat plus usuel. Tous les jours nous passons un contrat de vente. Selon prof la définition de vente est le contrat par lequel une partie qu’on va nommer vendeur transfert à un autre acheteur la propriété d’un bien moyennant d’une somme d’argent. Article 1582 du Code civil dit que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer à un autre une chose et l’autre à la payer. On ne parle pas dans Code civil de transfert de propriété qui est distinctif dans les contrats de vente. On parle obligation de payer, qui est moins précise que paiement d’une somme d’argent. A. Les éléments distinctifs. Il y a 2 : d’abord transfert de propriété et ensuite le prix. 1. Transfert de propriété. La vente est un contrat translatif de propriété, mais il y a les autres contrats par exemple la donation, échange. Mais la vente est la plus caractéristique. Il y a les autres contrats qui sont translatif mais pas le droit de propriété. Par exemple transfert d’usufruit ou nue propriété en cas de démembrement. On peut aussi transférer une créance, droit sociaux en cas de cession de droits sociaux, transfert des valeurs intellectuelle. Pour ces contrats on parle de cession. On utilise le terme de cession plutôt que vente à propos de fonds de commerce. Fonds de commerce n’est pas objet de propriété, on cède ensemble de droit. Les cessions et les ventes sont en principe soumissent aux mêmes règles. Le caractère translatif de vente va permettre de distinguer la vente aux autres contrats. D’abord distinction de vente et contrat de bail. On ne transfert pas la propriété du bien mais la jouissance.les choses se compliquent Si on est en présence du vente et de bail, exemple location vente, crédit bail, une personne vend un bien à la banque, la banque loue le bien et la personne dispose option d’achat. Autre exemple cession bail, location accession. Il y a certains contrats qui sont faux baux. Exemple bail à nourriture. C’est aliénation d’un bien mais au lieu de recevoir un bien, vendeur va recevoir une prestation en contrepartie. Concerne en générale des personnes âgées. Il y a transfert de propriété mais il n’y pas de prix. Egalement le contrat ressemblant à une vente c’est le contrat de concession d’exploitation d’un carier. En réalité il s’agit d’une vente parce que l’exploitant va extraire les pierres et va devenir propriétaire des pierres. C’est une vente des meubles par anticipation. On est en présence d’un bail qui est une vente en réalité. Il y a fausse vente, par exemple vente d’herbage, qui est en réalité vente rurale. Le caractère translatif permet de distinguer la vente et le prêt, précisément prêt à l’usage. Dans ce cas il y a transfert d’usage et obligation de restituer. Il y a contrat de prêt qui est translatif de propriété, c’est prêt de consommation, qui concerne les choses consomptibles. Contrat est translatif de propriété, l’emprunteur devienne propriétaire des choses, l’emprunteur doit à la fin de contrat de restituer les choses équivalent et en même quantité. Le caractère translatif de propriété va permet de distinguer le contrat de vente et contrat d’entreprise qui a pour objet prestation de service. Dans certains cas le contrat d’entreprise peut être translatif de propriété, par exemple fourniture des matérielles. A prestation de service s’ajoute transfert de la propriété. Dans ce cas le contrat d’entreprise est translatif de propriété. Dans ces types des contrats la fourniture des biens se trouve dans le contrat d’entreprise. Il faut distinguer le contrat de vente et contrat de mandat qui est un contrat de représentation. En principe le contrat de mandat n’est pas translatif de propriété. Dans le cas de marchand de bien qui achet un bien en vue de vendre. On s’est demande s’il y a 2 ventes successives ou le marchand de bien est simple mandataire et ne devienne pas propriétaire. En principe le marchand de bien est acheteur pour revendre. Autre exemple un distributeur. Exemple les stations servies qui achètent le carburant pour revendre et devienne propriétaire et les autres ne sont jamais propriétaire. Tout dépend les contrats qui sont passés par les pompistes et les fournisseurs. Autre exemple est dépôt vente. Il y a-t-il achat pour revendre ou simplement mandat pour vendre. Normalement dépôt vente n’est pas dépôt et vente mais dépôt avec mandat de vendre. Dans certain cas il y a dépôt avec vente. Dans ce cas vente à condition, suspensif de vente initiale si on ne parvienne pas à vendre le bien. Rétroactivement la vente va être censé de n’est jamais avoir lieu. Exemple les distributeurs de journaux. En principe c’est dépôt sans vente, mais selon la convention il peut avoir vente. 2. Le prix. Une somme d’argent qu’on doit verser. Importance excessive. Tendance à éteindre la notion de vente. On parle de vente de service qui est faux, parce qu’on vend le bien. Une loi parle de vend de voyage. C’est faux car c’est un contrat de prestation de service, agence de voyage a pour mission d’organiser le voyage. On parle de vente d’espace publicitaire qui est faux également. On distingue entre échange. Il n’y a pas prix dans ce cas. Il peut avoir le versement d’une soulte quand les biens n’ont pas même valeurs. Mais si la soulte est trop importante il y aura requalification d’échange à une vente. Toutes les règles de la vente sont applicable à l’échange sauf prix (et rescision pour lésion). Distinction avec donation. Mais il peut avoir donation avec charge. Le contrat n’est pas gratuit mais il y a obligation monétaire. Si la charge est très importante le juge peut requalifier la donation en vente. Le prix permet de distinguer la vente et apport en société. Mais dans l’apport en société il n’y a pas payement de prix, la contrepartie est qu’on devienne un associé et les dividendes sont les fruits et non contrepartie. L’addition de paiement suppose une obligation préexistant qui suppose un paiement. C’est un payement qui est convenu qui se fait par aliénation de bien au lieu de paiement en argent. Il faut distinguer la vente et les contrats de distributions qui sont les contrats cadres avec intérêts d’encadrer les futures contractants. Il n’y a pas transfert de propriété et il n’y a pas de prix. Parfois on fait comme s’il y a un prix et on applique les règles de la vente pour déterminer le prix. Longtemps on appliquait les règles de vente pour contrat de distribution, c’était faux car il n’y avait pas prix. B. Les caractères de contrat de vente. Le contrat de vente est un contrat synallagmatique. Il y a obligation de renseignement, sécurité etc. c’est un contrat à titre onéreux, commutatif en principe, obligation réciproque de valeur équivalente par opposition des contrats dite aléatoire. Mais il y a des ventes aléatoires, par exemple la vente de rente viagère. Le contrat devienne aléatoire. La vente est un contrat consensuel. Elle n’est soumise à aucun formalisme, ad validatem. La vente d’immeuble à construire ayant pour objet un immeuble est soumise à un formalisme. Acte authentique pour publicité, mais ce n’est pas condition de validité, c’est une condition d’opposabilité. Contrat de vente est un contrat translatif de propriété. C. Evolution du contrat. La vente n’a pas toujours existé. Ce qui a précédé à la vente c’est échange et avant c’était don. La vente implique la monnaie et il fallu atteindre l’avènement de la monnaie. En ce qui concerne les conditions de forme, le contrat de vente presque toujours était un contrat consensuel. A l’époque romaine la vente est un contrat réel, il fallait remise d’une chose, mais même à l’époque romaine la vente est consensuelle. Sur le fonds, événement de transfert de propriété. En droit romaine et en ancien droit français le transfert de propriété seulement au moment de livraison de bien. Cela peut être par tradition manuelle ou symbolique. Le Code civil a changé cela. Depuis Code civil le transfert de propriété dès le consentement des parties. Exception est la vente qui est retardé à la réalisation des formalités, parfois retardé au paiement de prix. Mais il faut convenir si non l’échange de consentement va transférer la propriété. La règle est solo consensu, du seul consentement. Diversification de la vente : les régimes applicables aux contrats de vente sont différents. D’abords selon la chose vendue. Exemple la vente de fonds de commerce. En fonction de la chose vendue les règles applicables varient. Et variation des modalités de paiement de prix. La qualité des parties va avoir incidence sur le contrat de vente. Exemple entre professionnel et consommateur. En fonction des qualités des parties il y a des réglementations impératives qui doivent s’appliquer. Le droit de la vente est devenu totalement éclaté. A coté des règles communes à toutes les ventes il y a des règles particulières. D. Les sources. La plupart dans le Code civil 1582 à 1702. Ce sont les règles communes. Et à coté il y a des règles spéciales, notamment dans le code de consommations, dans le code de commerce des règles relatives vente commerciale. On retrouve les règles en matière internationale, convention de Vienne des marchandises du 11 avril 1980 qui est applicable directement en cas d’élément d’extranéité. Certaines directives qui sont transposées, elles sont par exemple la directive du 25 juillet 1995 sur la responsabilité du fait des produits défectueux transposé en 1999, 1385 et suivant. Autre directive 25 mai 1999 sur la garantie en matière de vente de bien de consommation qui est transposée en février 2005 dans le Code de consommation. Chapitre 1. La formation de la vente. La vente est contrat qui est soumis à droit commun des contrats. Il y a quelque particularité. D’abord en ce qui concerne de consentement des parties, le consentement des parties doit être sur 2 éléments, sur la chose et le prix à payer. Accord peut être instantané et peut résulter de période précontractuelle. Période précontractuelle se traduit par avant contrat. La capacité des parties est autre condition, ici la capacité de faire un acte de disposition car la vente et transfert de propriété. Il y a des cas quand on exige la capacité d’administration quand s’agit de vente des choses de la faible valeur. Depuis que la vente entre époux est licite n’a plus incapacité spéciale de la vente. En revanche il y a incapacité pour acheter. Exemple cas d’administrateur mandateur ne peut pas se porter acquéreur de bien qu’il doit administrer. Egalement les gens de justice ne peuvent pas être cessionnaire des droits litigieux. Section 1. Processus de formation : les avant-contrats Etude d’avant contrat de vente. La vente se conclu dès qu’il y a accord sur al chose et sur le prix. Mais en cas d’objet important il y a période précontractuelle. Par conséquent dans la plus part des cas les négociations sont formalisées. Mais il y a des négociations informelles. Les avant contrats sont de 2 types. 1e type les ventes en agréage. 2e sont les promesses de vente. Sous section 1. La vente à l’agréage. La vente qui est subordonné à l’agrément de l’acheteur. A. Les ventes à la dégustation. Porte sur les choses selon usage de gouteur, le code civil vise le vin et d’huile. Art. 1587 A l'égard du vin, de l'huile, et des autres choses que l'on est dans l'usage de goûter avant d'en faire l'achat, il n'y a point de vente tant que l'acheteur ne les a pas goûtées et agréées. On peut exiger pour la vente alimentaire de gouter avant d’acheter. Lorsque il y a usage de gouter l’acheter dispose faculté discrétionnaire d’agréé la chose. En cas d’incertitude il s’entendre. La vente d’agréation est juridiquement promesse de vente avec faculté d’achat. B. La vente à essai. Vente dans laquelle l’acheteur a la faculté d’utiliser le bien pendant certain temps pour apprécier l’utilité. La satisfaction d’acheteur pourra être soumise à un contrôle. Si objectivement essai est concluant et les critères sont définit de façon objectif l’acheteur devra acheter, il n’est plus libre. Il se peut que la période d’essai soit précisée et à l’issue l’acheteur n’a rien dit et dans ce cas la vente est conclue. Juridiquement dans ce cas le vent est sous condition, sous condition résolutoire de non satisfaction, sous condition suspensif de satisfaction. Il se peut que l’appréciation soit plus objective. L’acheteur dispose une liberté d’agréer ou de ne pas agréer. On revienne au régime de la vente en dégustation. C’est le cas de vente sur automobile. Sous section 2. Les Promesses de vente. Sont une autre espèce d’avant contrat, plus important que vente à l’agréa, intérêt de préparer la vente future, lorsque celle si implique les démarches il faut les accomplir. Par exemple certains éléments de la vente fonts défauts. Parfois le but de permettre à une des partie de réfléchir. Dans ce cas la promesse pour avoir un droit d’option et le bénéficiaire peut s’engager ou s’abstenir. Il y a plusieurs formes des promesses. Paragraphe 1. La promesse unilatérale de vente. Définition : C’est un contrat par lequel le promettant consente à vendre un bien au bénéficiaire qui se réserve le droit de consentir à acheter pendant à un certain délai. Par conséquent la promesse unilatérale de vente va conférer une option au bénéficiaire, à l’acquéreur présent qui va décider d’acheter ou de ne peut acheter. En attendant le promettant est engagé avant de la vente. Le bénéficiaire n’a pas encore consenti. A. La formation de la promesse. La promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral. C’est un contrat parce qu’il y a accord de volonté. Théoriquement c’est un contrat unilatéral, le promettant s’engage seul à vendre. Du coté de promettant la promesse est une offre de vente ce qui signifie qu’il contient consentement à la vente qui suppose que 2 choses soient déterminées : la chose (objet) et le prix. Puisque le promettant consent avant, au moment de consentement il faut apprécier la capacité, peu importe que postérieurement il frappe une incapacité. Si il décède les héritiers seront tenus, le décès ne rend pas la promesse caduque. Le bénéficiaire accepte la promesse en tant que promesse seulement, il n’accepte pas l’offre de vente. Il ne s’engage pas à acheter le bien. Ce qu’il accepte c’est l’option d’acheter. Son acceptation de la promesse n’est pas acceptation de l’offre de vente. En pratique le bénéficiaire de la promesse s’engage à quelque chose, par exemple de verser une somme de l’argent qu’on le nom indemnité d’immobilisation. La promesse n’est pas synallagmatique. Il n’y a pas consentement à l’achat de la part de bénéficiaire. Mais c’est un contrat synallagmatique, en pratique, puisque il y a des obligations. La promesse unilatérale est un contrat consensuel, pas besoin des formalités. Beaucoup des promesses unilatérales, qui concernent des biens immobiliers, sont passées devant un notaire. Si un contrat est soumis à une formalité La promesse elle aussi doit être soumise à une formalité. S’il n’est pas rédigé par un acte authentique elle doit être au moins rédigée en écrit. C’est une formalité fiscale, l’article 1840 –A du CGI exige la rédaction d’un écrit pour toutes les promesse unilatérale de vente ayant pour objet un immeuble ou un droit immobilier ou un fonds de commerce. En effet, ces promesses unilatérales de vente sont soumises à un enregistrement qui doit avoir lieu dans les 10 jours après la promesse. Le tout à peine de nullité de la promesse. C’est une formalité fiscale qui confère exigence de l’écrit pour la validité. A défaut acte sera nulle. C’est une condition de la validité. La justification est pour éviter la volonté de fraude, pour une partie de prix. Cette exigence est critiquée par la doctrine car favorise les contractants des mauvaise fois. La personne peut invoquer l’enregistrement pour un l’écrit pour déclarer la nullité de la promesse. L’enregistrement vaut aussi pour les cessions de la promesse. Il faut également procéder à un enregistrement. La jurisprudence a minimisé le porté de formalisme fiscal sur 2 points : - le formalisme n’est plus exigé si le bénéficiaire a opté pour l’achat dans les 10 jours. Dans ce cas il y a vente et la vente sera parfaite. Par conséquent le texte fiscal qui vise les promesses unilatérales de vente ne peut pas s’appliquer. - La 2e limité c’est l’hypothèse quand la promesse unilatérale de vente sera compris dans l’ensemble contractuel plus vaste. La jurisprudence sous condition qu’il y a lien étroite entre ensemble des obligations plus vastes. Certains arrêts parlent de lien indivisible. Dans ce cas la formalité fiscale ne s’impose plus. Récemment la Cour de cassation a dit que lorsque promesse unilatérale de vente est un élément de la transaction le texte fiscale ne s’applique plus. B. Les effets de la promesse. La promesse au minimum va conférer un droit au bénéficiaire. Elle confère également un droit au promettant. 1. Le droit de bénéficiaire. C’est un droit d’option. Promesse confère une option d’achat. Il y a 2 analyses possibles dans la doctrine. a. Analyse classique. Ce droit d’option est un droit de créance qui consiste à promettant à une obligation de ne pas faire. Promettant s’engage à ne pas vendre à une personne autre que bénéficiaire et s’engage de ne pas s’engager à un acte qui peut réduire le droit du bénéficiaire. Le bénéficiaire va bénéficier une exclusivité d’acheter. Le promettant s’engage à faciliter l’option d’achat, il doit collaborer, doit faciliter l’acquisition par le bénéficiaire. Option est conférée au bénéficiaire. Mais analysant la promesse comme droit de créance on ne prend pas en compte la fonction d’option. b. Analyse moderne. Droit potestatif. Par simple manifestation de volonté de décider acheter ou ne peut acheter. Levé l’option va se traduire par un acte unilatérale. Ainsi on considère que ce droit potestatif caractérise mieux le droit d’option. Selon cette analyse, le promettant est en attente. Situation de sujétion, il est un sujet pour que le bénéficiaire décide d’opter ou de ne pas opter. Inconvenance est que s’il y a option, c’est manifestation de droit potestatif. En revanche, cette analyse ne caractérise pas bien les obligations de promettant. La jurisprudence ne prend pas une partie très nette. Mais il se réfère souvent à analyse classique, droit de créance mobilière. Cette notion de droit de créance est important et pour application de régime matrimoniale. Cette nature de créance mobilière est importante pour application des règles de Droit International Privé. C’est pour application de ces régimes que la jurisprudence prend une partie. Le bénéficiaire de la promesse peut transmettre ce droit. Peut le céder entre vif, mais doit respecter les formalités de l’article 1690 du Code civil. En exigent les formalités la jurisprudence précise que cette une droit de créance et il faut respecter les formalités fiscale. Dans un cas la cession de promesse à titre onéreux est interdite aux marchandes des biens. Cela pour éviter la spéculation de la cession de la promesse. Cette spéculation sur la promesse favorisera une hausse de prix immobilier. Par conséquent si marchand de bien fait bénéfice il doit acheter le bien et doit le revendre. Une autre pratique qui se développe, c’est la pratique de la clause de substitution. Le bénéficiaire pourra se substituer à un tiers dans le bénéfice de la promesse. Une clause permettant la substitution doit être prévu initialement dans la promesse. Dans ce cas sans procéder les formalités de la cession on va aboutir au résultat de la cession. Cela revienne à une cession de promesse et on se demande est ce que c’est une cession de promesse. Il y a débats dans la doctrine. En principe la cession de promesse est considérer comme cession de créance. Si on considère que la substitution est une cession de créance il faut respecter les exigences de l’article 1690 du Code civil et 1840-A du CGI. C’est un débat très important. La jurisprudence considère que la substitution n’est soumise ni à la formalité de 1690 du Code civil ni à la formalité de l’article 1840 – A du CGI. Pour la Cour de cassation la substitution n’est pas une cession de créance et ne sera pas non plus une cession de promesse. La Cour de cassation ne dit pas ce qui cela serai. Dans un arrêt 1969 la Cour de cassation a fait une analyse et a dit que c’est une stipulation pour autrui. Le bénéficiaire a stipulé au profit d’un stipulé. La doctrine à critiquer cette explication et la Cour de cassation n’a pas repris sa position et la jurisprudence ne dit pas ce qu’est la substitution. La doctrine se demande toujours ce qu’est la substitution. La doctrine dominante ce celle qui considère qu’on est en présence de cession de contrat. C’est la position notamment de Mr Laurent Aynès. La jurisprudence ne prend pas la position. Promesse unilatérale de vente peut être cédée. Les promesses unilatérales de vente peuvent être transmises à cause de mort, aussi bien qu’activement et passivement. 2. L’obligation du bénéficiaire. C’est une pratique courante mais pas nécessaire. C’est une pratique de verser une somme d’argent que on le nomme une indemnité d’immobilisation. C’est une somme qui est destiné à compenser l’obligation d’immobiliser. C’est quelque sort un prix d’immobilisation, de l’option. Selon l’analyse de droit potestatif on parle de prix de l’option. J’ai une option je dois payer. Ceux qui considère que c’est un droit de créance on parle que la somme va rémunérer le service immobilisation par promettant le bien pendant certain moment. C’est une indemnité d’immobilisation généralement versé au moment de la promesse. Mais ce n’est pas nécessaire et on peut verser plus tard. Indemnité à destiné sur prix de vente. Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, l’indemnité va être acquise par promettant. Dans ce cas sera le prix de l’option ou la rémunération de service. L’expression indemnité d’immobilisation est critiquée par la doctrine. On considère que ce n’est pas indemnité qui est destiné à réparer un préjudice d’une victime en cas de manquement à une obligation. Considérant qu’une somme est destinée à réparer le préjudice on suppose une obligation. Mais le bénéficiaire n’a aucune obligation, il a une option et le promettant n’a subis aucun préjudice par un manquement de l’obligation. Si c’était une indemnité la clause sera une clause pénale, on pouvait demander la révision de la clause en appliquant l’article 1152 du Code civil. Mais cela n’est pas clause pénale, le juge ne révise pas. Mais il y a des arrêts qui se fondent sur interprétation de la volonté des parties pour réviser la clause. Lorsque le juge de fonds dans la qualification des éléments a les éléments dans la convention que les parties aurait voulu qu’il y a lien entre la somme et la duré le juge peut réviser la clause si le duré est court. Si on a prévu un délai de 3 mois et au but de 2 jours le bénéficiaire décide qu’il n’achète pas, le promettant est libéré. Dans ce cas l’indemnité peut être réduit parce il n’y a pas immobilisation long duré. Arrêt 3e chambre civil 5 décembre 1984, le juge peut revoir la clause en vue des éléments de la convention. 2e observation : Cette indemnisation n’est pas un dédit. Ce n’est pas un droit de retirer son consentement. Or cette indemnité n’est pas prix un dédit parce que par hypothèse le bénéficiaire n’a pas consenti à racheter. Cela suppose que l’option est levé, et si un dédit est stipuler il peut exercer le dédit et de retirer le consentement. Et en générale dédit est payant, pour pouvoir exercer la faculté de dédit. En plus de droit d’option on peut stipuler un droit de dédit. Dans certains cas le versement d’une indemnité est temporellement interdit. Concerne hypothèse de promesse portant sur un immeuble à l’usage d’habitation dont le bénéficiaire est un non professionnel. Une loi récente a prévu au profit de non professionnel un droit de rétractation. La loi prévoit de droit de la rétractation pendant un délai de 7 jours après de la lever de l’option. C’est un sort de dédit légal. Pendant de période de 7 jours il est interdit au bénéficiaire de verser une somme quelconque pour que le droit de rétractation soit effectif. Parfois ces indemnités sont très importantes. L’usage prévoit indemnité au tour de 10% de prix. Mais si on prévoit indemnité très important la jurisprudence peut requalifier la promesse à une promesse synallagmatique de vente. Il n’y a pas la même faculté de l’option, parce que on ne peut pas renoncer, on perd trop d’où cette requalification à une promesse synallagmatique de vente. A partir de quelle somme ? Il n’y a pas de la réponse, c’est juge de fonds qui apprécie cas par cas. C. L’exercice de l’option. Est un acte unilatéral qui selon la doctrine moderne consiste à exercice d’un droit potestatif. La promesse peut prévoir une modalité, une formalité de forme. A défaut de prévision de contrat n’importe quelle forme est valable. L’option peut déduit à une attitude de bénéficiaire. Le juge de fonds peut qualifier une attitude à l’exercice d’achat. Très souvent les promesses subordonnent exercice de la promesse à un acte authentique définitif de la vente. Parfois à même temps les promesses subordonne exercice de l’option au paiement du prix. Toutes ces stipulations sont destinées à garantir au vendeur pour que le vendeur soit payé. Jusqu’au payement n’a pas de valeur de lever de l’option. 1e branche l’option est lever dans le délai qui est prévu. En générale le délai stipulé dans la promesse. Dans ce cas la vente sera formée. L’option est considérée comme une acceptation de l’offre. Ce lever de l’option ne sera pas valable que si au moment de lever de l’option le bénéficiaire a capacité d’acheter. La 2e conséquence est que le prix de l’option va s’imputer sur le prix de vente. Lorsque l’option est lever la vente est former et la vente se forme sans rétroactivité, pas au jour de la promesse. C’est une différence importance avec la vente conditionnelle, l’arriver de la condition est rétroactive. La vente dans ce cas censé à être formé au jour de l’acte. Le transfert de la propriété serra effectif au jour de la lever de l’option, au moment de la rencontre de la volonté entre le bénéficiaire et promettant. Mais il y a des exceptions à transfert de propriété. Le transfert de propriété peut être retardé au moyen de clause suspension. La vente généralement contienne la clause pour retarder le transfert de propriété et en générale au jour d’acte authentique et paiement de prix. Si l’acheteur n’a pas les moyens le vendeur conserve la propriété de bien. Comme dans la plupart l’option est levée au moment de l’acte authentique et payement de prix, ce moment unique va faire transfert de propriété. Très souvent les promesses unilatérales de vente contiennent les conditions suspensives. Consiste à subordonner la vente à certains nombres des conditions. Exemple on va subordonner à une autorisation administrative, exemple interdit à construire. Autre exemple on va subordonner la promesse à un document administratif. Autre condition suspensif dans la vente d’immeuble, condition suspensive d’obtention de prêt. Finalement la vente subordonnée à une série des conditions et la vente effectif si les conditions sont remplies. S’il y a promesse avant la vente en générale sous ces conditions dans la promesse. 2e branche de l’hypothèse est que le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai. Dans ce cas la promesse est caduque. Généralement une clause le prévoit expressément. Même en absence de clause on pourra le faire déclarer la caducité, mais dans ce cas on peut déduire de circonstance que l’option est levée. Si l’option n’a pas levé dans le délai, l’indemnité d’immobilisation va être acquis par le promettant. C’est principe en tant que prix, rémunérations de service. Mais il y a les exceptions. Lorsque le bénéficiaire va découvrir un vice, exemple, un vice juridique ou matériel. S’il a juste motif il peut récupérer le prix. Un tiers bénéficiaire d’un droit de préemption s’exerce, dans ce cas le bénéficiaire de la promesse est privé d’exercer son droit et dans ce cas le bénéficiaire peut récupérer le droit d’immobilisation. Quid si le bénéficiaire n’a levé l’option dans le délai mais lève plus tard. Peut-on considérer que ce lever est valable. Ne principe non. La jurisprudence considère parfois faute de clause de délai, une lever d’option même tardive pourra être considérer comme efficace. Que ce passe-t-il si il y aucun délai ? Le droit de lever de l’option se prescrit en 30 ans. La jurisprudence permet de mettre en demeure de lever l’option dans un délai, dans ce cas un délai va être accordé. *** Les hypothèses d’inexécution de la promesse. 1. inexécution par le promettant. a. hypothèse de la révocation de la promesse par le promettant avant de levé de l’option. C’est une hypothèse fréquente. Pendant longtemps on a admis que le promettant pouvait être exécuté en nature. On pouvait lui forcer à vendre. La cour de cassation a procédé à un revirement 15 décembre 1993. C’est un arrêt très important. Selon cet arrêt la seule sanction qui est possible c’est la condamnation à des dommages intérêts. Les motifs de cet arrêt 2 ordres. Arrêt se fond sur 1142 inexécution de faire ou de ne pas faire sanctionner en nature. Par conséquent application art 1142 et seul sanction possible dommages intérêts. Second motif est qu’il n’y a pas eu rencontre de volontés. Et elle en déduit que le contrat de vente ne peut pas se former. L’arrêt est extrêmement critiqué par la doctrine. Quelles sont les critiques ? D’abord on a rapproché à la Cour de cassation application de 1142, c’est un droit d’option. 1142 concerne les créances de faire ou de ne pas faire. Seconde critique est que même si on est en présence de créance faire ou de ne pas faire, cette article n’impose les condamnations indemnitaire dans les seules hypothèses que mettrai les qualités personnel de débiteur, de lui forcer physiquement de faire quelque chose. Tel n’est pas le cas ici. Il n’est pas nécessaire de faire pression physique pour vendre ici. En toute hypothèse l’article 1142 ne fait pas obstacle à condamnation en nature. 3e critique, consentement déjà donné et ne peut pas se retirer. La promesse est accepté et engagement reçu une acceptation. Il est plus possible de rétracter son engagement. La seule possibilité est avec l’accord de bénéficiaire. L’arrêt de la Cour de cassation en sanctionnant à dommage intérêt autorise à de se retirer. Cela revienne à consentir un sort de faculté dédit alors que la faculté n’est pas expressément stipulée dans la convention. Dernier critique, sur le terrain de droit pure, les notaires font marché que la solution abouti à fragiliser la promesse de vente et retirer tous les caractéristique. Plus rien ne distingue la promesse de vente à offre de contracter. Par conséquent les notaires critiquent cette jurisprudence qui porte atteint à la sécurité des transactions. Quelques rare auteurs a approuvé cette jurisprudence en considérant que le promettant ne s’engagerai pas à vendre et ne donnerai pas à donner un consentement mais à maintenir une offre pendant un certain délai. Par conséquent si l’offre n’est pas maintenue il sera sanctionné sur le terrain de la responsabilité en dommage intérêt. C’est une autre analyse de promesse unilatérale. b. hypothèse ou le promettant vente le bien à un tiers Il viole la promesse et il va engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de bénéficiaire. Se pose la question de savoir si on peut encore de lui condamner à exécution en nature. Désormais la réponse est négatif, que les dommages intérêt. Le responsable n’est pas seulement promettant. Responsabilité d’un tiers qui promet acheter le bien. La responsabilité de tiers sur le terraine délictuelle, elle suppose que la tiers avait connaissance de promesse de vente au profit de l’autre personne. Mauvaise foi sera constitutive pour engager la responsabilité sur le fondement 1382 du Code civil. Parfois les promesses unilatérales de vente sont publiées au bureau de la conservation des ventes mais la publication ne rend pas les promesses unilatérales de vente opposables aux tiers. Son absence n’est pas sanctionner par une inopposabilité. Le tiers n’est pas obliger d’aller consulter le bureau des hypothèques. Seul fait que la promesse est publié ne rend pas fautif le tiers. La publication de promesse est une mesure de précaution. Le tiers peut consulter les publications. Cela ne concerne que la promesse unilatérale de vente qui concerne d’immeuble. Il y a une technique qui est plus sure que publication, à faire publier le procès verbale de carence. Lorsque le promettant ne va pas signer l’acte chez le notaire, on peut faire dresser un procès verbal de carence et le notaire est compétant. Le procès verbal de carence pourra être publié au bureau de conservation des hypothèques qui sera opposable aux tiers si le procès est publié. Il y a une condition pour que soit opposable aux tiers c’est le bénéficiaire poursuive exécution de la promesse. En cas de jugement c’est jugement condamnation sera opposable. Cela suppose que le bénéficiaire a une intention d’acheter et peut assigner le promettant en exécution de la promesse après le levé de l’option. c. hypothèse de refus de conclure de la vente malgré de la levé de l’option du bénéficiaire. Exemple classique le promettant ne se rend chez notaire pour signer le contrat. Dans ce cas l’exécution forcé est possible, le contrat de vente est valable puisque l’option est levé. On pourra faire procédé sous l’astreinte ou le juge par son jugement peut dire que le jugement est un acte authentique qui va substituer à l’acte notarié, c’est le jugement valeur acte. En plus d’exécution en nature on peut condamner à indemniser l’acheteur, par exemple en cas de retard. 2. inexécution par le bénéficiaire. a. hypothèse le bénéficiaire ne paye pas indemnité d’immobilisation. En général la promesse unilatérale de vente prévoit une indemnité, le promettant peut demander la résolution de contrat de promesse. Autre hypothèse b. Refus de conclure la vente définitive. Option est levé, le bénéficiaire est engagé, mais refuse réalisé la vente le promettant peut poursuivre en exécution forcer. Pourra faire condamner à … sous astreinte, ou pourra demander le jugement et jugement vaut contrat de vente. Les mêmes sanctions que dans l’hypothèse précédente. Paragraphe 2. Les promesses unilatérales d’achat. C’est un contrat par lequel le promettant consent à acheter un bien au bénéficiaire de cette promesse qui se réserve le droit de vendre pendant un certain délai. Les applications de promesse unilatérale d'achat sont nombreuses dans 2 domaines : - vente immobilier, notamment agences immobilier utilise fréquemment ce technique. - Aussi en matière de cession des parts sociales. La promesse unilatérale d'achat contienne un consentement qui est consentement à l’achat qui doit porter sur la chose et sur le prix. La capacité d’La capacité d’acheter est apprécié au moment de la promesse unilatérale d'achat, alors que la capacité de vendre au moment de la levé de l’option par le bénéficiaire. C’est un contrat toujours unilatéral. Le bénéficiaire de la promesse n’a aucune raisonne de verser une somme quelconque. Quelques dispositions prévoient un droit de rétractation lorsque sur un immeuble d’habitation et si concerne un non professionnel. L 271 du Code de construction, et interdit tous versement de l’argent par le promettant. Duré est 7 jours. Autre texte 1589 du Code civil interdit tout dépôt de garantie par tout acheteur d’un bien immobilier même si ne concerne pas habitation. Les promesses d’achat comme promesse de vente peuvent être céder entre vifs ou par la mort par succession. Le levé d’option doit se faire dans un certain délai que la promesse précise. A défaut de levé d’option la promesse est caduque. Il peut avoir rétractation de l’engagement de promettant avant la levé c’est la jurisprudence 1993, c’est la condamnation indemnitaire. Dans l’hypothèse où il y a rétractation après la levé, dans ce cas exécution en nature devienne possible puisque la vente est parfaire mais on pourra y substituer les dommages intérêts ou compléter par dommages intérêts. Paragraphe 3. Promesse synallagmatique de vente. Définition : c’est un contrat par lequel les parties s’engagent l’une à vendre, l’autre à acheter un bien déterminé pour un prix convenu. C’est conjonction de promesse de vendre et acheter. Il faut consentement des 2 parties au moins sur la chose et sur le prix. En pratique on parle de compromis de vente. Cela moins juridique parce que compromis est transaction et ici ce n’est pas transaction. Promesse synallagmatique est un contrat synallagmatique ici la promesse est synallagmatique en plus de contrat puisque il y a réciprocité de l’engagement de vendre et d’acheter. De ce caractère synallagmatique le Code civil en déduit des conséquences et considère que la promesse synallagmatique 1589 vaut vendre. On trouve des promesses croisées de vendre et achat en pratique. On n’est pas en présence d’un contrat unique mais 2 contrats qui se rencontrent. C’est promesse croisé de vente et achat. La question est de savoir si promesse croisé est promesse syn. La réponse positif si elle porte sur même chose et sur même prix. S’il y a les différences cela ne vaudra plus promesse syn. 2 questions : - 1e question est de savoir quelle est l’intérêt de signer la promesse synallagmatique de vente, intérêt de reporter les effets de la vente. Par exemple pour vendre un bien on a besoin une autorisation. On peut conclure la promesse mais pas la vente. Autre exemple on a besoin un prêt, en attendant on signe promesse synallagmatique. - 2e question est l’autonomie : a priori la promesse synallagmatique est la vente. Il faut distinguer entre 2 espèces de promesses. A. Les promesses synallagmatiques valant vente. Conformément le Code il faut que la promesse contient accord sur la chose et sur le prix qu’ils sont les éléments essentielles de la vente. Il faut que les parties n’aient pas exprimé la volonté de ne pas engager définitivement. 1. Les hypothèses : Il y a 3 hypothèses à envisager. a. Les promesses contenant une faculté de dédit. C’est assez fréquent dans une promesse synallagmatique une des parties ou les 2, pendant certain délai pourront révoquer l’engagement. Cela consiste de revenir sur son engagement. Généralement le délai est prévu et généralement une somme est aussi prévue en cas d’exercice de dédit. C’est quelque chose semblable au droit d’option en promesse unilatéral de vente. Ici la somme est le prix de l’option. Il faut ajouter que dans certains cas la faculté de dédit est exercée gratuitement mais c’est rare. Une faculté de dédit gratuit subordonne la vente à une condition potestative. La jurisprudence admet la gratuité. Il y a les arrhes. En réalité c’est une faculté de dédit réglementé par le Code civil. La partie qui verse c’est un dédit. C’est prix de l’exercice le droit de dédit. Si le vendeur a perçu l’arrhes il doit restituteur en double, c’est la sanction. Il ne faut pas confondre les arrhes et l’acompte. L’acompte s’impute sur le prix. Les arrhes s’impute sur le prix en cas de réalisation de la vente, autrement elles sont perdues. Il ne faut pas confondre les arrhes avec la pénalité de clause pénale qui sanction une exécution de contrat. Les arrhes ne sanctionnent rien, les arrhes sont le prix de dédit. Il n’y a pas révision possible de montant de l’arrhes. Si la somme verser est la clause pénale 1152 la clause est révisable. Art. 1152 Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. (L. no 85-1097 du 11 oct. 1985) «Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine» (L. no 75-597 du 9 juillet 1975) «qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.» Si on ne dit rien, une somme versé est l’acompte 1590. Art. 1590 Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s'en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. Il y a une exception si la somme est versée à un consommateur. Dans ce cas la somme est présumée être une arrhes mais uniquement pour la vente des meubles avec la valeur supérieure à 500 euros, et si la livraison est différée. Il existe un certains nombres des cas où la loi prévoit faculté de rétractation. Il y a plusieurs cas et en générale au profit d’acheter : - 1e est le démarchage à domicile, délai de rétractation est 7 jours pour consommateur, c’est même chose pour démarchage financier (assurance). - 2e vente à distance, tous les moyens sont concerné, on peut se rétracter dans un délai de 7 jours. - Egalement pour les ventes à crédit en matière mobilier, crédit à la consommation - Promesse des ventes ayant pour objet un immeuble à l’usage d’habitation, Code de la construction 271-1 et 271-2, le non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la vente. - Vente à réméré 1659, permet au vendeur de racheter le bien vendu. b. Les promesses contenant les conditions qui sont généralement conditions suspensives. Concerne promesse synallagmatique sous sein privé qui ont les conditions, d’ailleurs il y a des conditions légales. Exemple condition d’obtention de prêt, condition prévu par la loi, la vente est subordonnée à l’obtention de prêt. C’est une condition suspensive légale. Autre condition légale concerne les hypothèses de cession d’office ministériel qui est subordonné à l’agrément par chancellerie. A coté des conditions légales il y a des conditions suspensive prévu par la convention, exemple condition d’obtention un permis de construire. Condition de purge de droit de préemption qui est fréquente. Il y a droit de préemption urbaine. Les parties prévoient condition suspensive. Autre condition, acheteur peut prévoir une condition suspensive de vente d’un bien qui appartient à l’acheteur. On peut prévoir les conditions résolutoires. Il y aura 2 mutations, dès la vente la propriété sera revenue au propriétaire et on paye 2 fois droit de mutation et en pratique on ne fait jamais la stipulation de condition résolutoire. On pourra prévoir des termes suspensifs. c. Des termes suspensifs. Le but est de retarder les effets de la vente, transfert de propriété, paiement de prix. Dans la vente d’immeuble par exemple c’est le jour de signature l’acte devant notaire. Pour le vendeur c’est la garantie de paiement du prix. 2. Les effets de la promesse valant vente. La portée de promesse valant vente, la vente sera parfaite dès la signature de la promesse. Elle n’est pas définitive par ce qu’il y a des conditions suspensives, il peut avoir le dédit. La vente est parfaite en ce sens que les parties ne peuvent plus revenir sur leurs engagements. La promesse synallagmatique peut comme promesse unilatérale de vente et promesse unilatérale d'achat être cédée à un tiers. Cette cession peut émaner du promettant d’acheteur et promettant vendeur ; il peut avoir transmission par la mort. On peut prévoir une clause de substitution qui n’a pas la même nature juridique ici que dans la promesse unilatérale de vente ou achat. Dans promesse unilatérale de vente c’est autorisation anticipé d’acheter. Ici c’est l’autorisation anticipé de céder la promesse. Avantage c’est de représenter l’acceptation par anticipation à la cession et dispense les formalités visé par 1690. La promesse synallagmatique est librement cessible entre les vifs. Conséquences d’inexécution de la promesse : 1e sanction est exécution forcé qui est possible à partir de moment si les conditions se réalisent (les conditions suspensives). La condamnation pourra sous astreint à signer acte notarié ou on peut demander le juge de constater la vente par un jugement, technique jugement acte. En plus peut avoir dommages intérêt. Si la condition suspensive n’est pas réalisée cela va rendre la promesse caduque. B. Les promesses ne valant pas vente. Il arrive assez souvent que dans un contrat de promesse les parties expriment leurs volontés de ne pas être dans le contrat de vente et soumettre la vente aux autres conditions autres que prix et la chose, et cela empêche que la promesse vaille vente. 1. Hypothèse de promesse de vente autonome. Dans ce cas les parties à cette promesse veut essentialisé une modalité accessoire de la vente qu’ils vont considérer essentielle et veulent faire condition de la validité de vente. Cela peut être payement du prix ou signature de contrat devant le notaire. La vente dans ce cas ne sera pas formée que si la condition est respectée. Pour que une simple modalité de la vente soit érigé une condition essentielle il faut que la volonté exprimé clairement par les parties. Lorsque cela ainsi le contrat de vente ne peut pas être formé à la signature de la promesse et donc la promesse ne vaut pas vente. C’est un avant contrat, promesse autonome par rapport à la vente. C’est avant contrat produit certains effets. Premier est que le consentement à la vente est donné. Et puis autre effet, les parties se sont engagées pas dans une vente, mais dans un contrat qui les oblige de collaborer à perfectionnement de contrat. Ainsi si nécessaire de signer un acte notariale ou tous ce qui nécessaire. Ils peuvent se mettre à des conditions nécessaires qui peuvent être vente ensuite, exemple obligation de non concurrence. On est en présence promesse de vente qui engage les parties à des conditions. La conséquence est qu’en cas d’inexécution la sanction ne pourra pas être exécution en nature de vente, car on n’est pas en vente. Seul sanction possible c’est le dommage intérêt contractuelle. Si par exemple une obligation de confidentialité et une partie manque il y aura dommage intérêt contractuelle mais on ne pourra pas demander le juge de constater une vente. 2. hypothèse du simple projet de vente. On a examiné avant contrat de vente, ici nous sommes en présence de projet qui n’est pas un avant contrat et aucune valeur contractuelle. A partir de moment que les parties ne s’engagent pas en contrat c’est rien. La conséquence de cette situation, aucune responsabilité contractuelle ne peut être engagée. Si l’un des partenaires commet des faute manifeste, déloyale, sa responsabilité pourra être recherché mais sous un terrain délictuelle. Cela le cas par exemple si un partenaire au dernier moment se dégage et l’autre a fait les frais. Il y aura attitude répréhensible et on peut engager la responsabilité délictuelle. Pas de responsabilité contractuelle et moins exécution en nature. Il est parfois difficile en pratique de savoir si les parties ont entendu de retarder l’exécution le contrat ou se sont engager dans une promesse qui vaut vente. Il faudra rechercher les volontés contractuelles et par conséquent interpréter le projet. L’interprétation n’est pas facile toujours. La signature de l’acte authentique dans la vente immobilière est ce que c’est une condition de formation de contrat ou c’est autre chose. C’est une condition de forme mais les parties peuvent en décider autrement et subordonner le contrat à condition de signature acte authentique. Dans ce cas on est en présence de promesse autonome contractuelle qui ne vaut pas contrat de vente. Mais c’est assez rare à propos d’acte authentique que les parties subordonnent à signature d’un acte authentique. Souvent c’est un terme suspensif. Si les parties ne dit pas que c’est une condition de formation de vente on suppose que c’est un terme suspensif. Dans ce cas certains effets de vente seront suspendus, en particulier le transfert de propriété et paiement de prix seront suspendu à la rédaction d’un acte authentique. Si les parties ne participe pas à signature de l’acte l’autre peut l’obliger, exécution en nature possible, demande sous astreinte. On peut demander au juge de constater la réalisation de la vente. Dans un cas la signature disqualifie la promesse, dans ce cas c’est un projet, dans l’autre que la signature de l’acte notariale n’est qu’un terme suspensif. Une remarque : est que la signature de l’acte notariale peut être stipulée comme condition suspensif vente. Non cela n’est pas possible puisque dans ce cas sera une condition potestative. Chaque partie peut de manière arbitraire ne peut aller devant un notaire. C’est soit condition de vente, ou terme suspensif de promesse. Paragraphe 4. Pacte de préférence. Définition : c’est un contrat par lequel le promettant s’engage à proposer prioritairement à la bénéficiaire l’acquisition d’un bien au cas où se décidera le vendre. Pacte de préférence confère une préférence au bénéficiaire pour achat d’un bien. Ce contrat accompagne en générale un autre contrat par exemple un contrat de bail, pacte de préférence au profit de locataire. Par exemple, dans un contrat d’hypothèque on peut stipuler pacte de préférence au profit de créancier hypothécaire. Le pacte de préférence ici concerne la vente mais peut concerner les autres contrats. A. Nature juridique de pacte de préférence. 1. Les analogies avec la promesse unilatérale de vente. C’est une promesse unilatérale. En occurrence ressemble à promesse unilatérale de vente qui confère une option d’achat. Il y a similitude avec promesse unilatérale de vente. Autre analogie est que la pacte de préférence et promesse unilatérale de vente porte sur un bien déterminer. Autre analogie ce sont les actes qui sont cessible entre les vif et transmissible après la mort. Il faut respecter les conditions de l’article 1690. Ni le pacte ni la promesse ne sont soumis à une publicité foncière obligatoire à peine d’inopposabilité mais cette publicité est possible bien que facultatif. Cet acte de publication n’aura aucun effet juridique sauf information. 2. Différence entre pacte de préférence et promesse unilatérale de vente. Premier différence est que le promettant ne s’engage pas à vendre. Il s’engage de donner une préférence en cas de vente. Finalement le pacte de préférence frappe la vente projetée. Il faut que le promettant décide à vendre et pour que la vente soit conclu il faut que le bénéficiaire décide à acheter. En promesse unilatérale de vente le promettant s’engager à vendre et le bénéficiaire peut décider d’acheter. Le bénéficiaire de pacte de préférence n’a un droit d’option éventuelle qui est soumis à une décision. Autre différence dans la promesse unilatérale de vente le prix doit être déterminé. Ici seule la chose doit être déterminée. Si un jour il décide de vendre il doit fixer un prix. Autre différence, la capacité de disposer le bien ne s’apprécie pas au jour de l’acte, elle devra s’apprécier au jour de l’offre. Autre différence, pacte à un effet illimité, il n’y a pas engagement de la vente. On peut stipuler un délai de validité de pacte, mais on peut stipuler rien et le pacte sera valable. Si promettant décide un jour de vendre il doit donner la préférence. Le droit de préférence est imprescriptible. Si le promettant décide à vendre le délai de prescription commence à courir. Autre différence, contrairement aux promesses unilatérales de vente les pactes de préférence ne sont pas soumis à une formalité. Dans promesse unilatérale de vente obligation fiscale qui peut être sanctionné par la nullité. Ici pas d’enregistrement et par conséquent pas de nullité. Certains auteurs dit que c’est une promesse unilatérale de vente conditionnelle. En réalité c’est un analyse est fausse parce que sera potestatif. Il ne faut pas rechercher à attacher pacte de préférence à autre chose. Il faut rapprocher du pacte de préférence qui concerne un secteur particulier, contrat préliminaire dans la vente d’immeuble à construire. Dans cette vente immeuble il est possible de procéder à un contrat qui est vente immeuble à construire, qu’on peut appeler la réservation. Dans les secteurs de logement qu’on appel secteur protéger, ce contrat préliminaire reçoit réglementation spécifique en vertu duquel un promoteur qu’on appel aussi réservant s’engage à réserver un immeuble à éventuel acheteur qu’on nome réservataire. Le réservataire aura une somme à verser qui aura un dépôt de garantie. Mais la promesse est subordonner à condition de construction et se rapproche à pacte de préférence. Je m’engage si je décide à construire. Mais ici soumis à une réglementation particulière. Néanmoins si le prometteur au moment de la signature de contrat préliminaire a déjà décidé de construire ici ce contrat préliminaire deviendra une vente conditionnelle. Dans ce cas la qualification peut être discutée. Certaines décisions ont dit qu’on peut appliquer promesse conditionnelle. La Cour de cassation ne s’embarrasse pas de cette subtilité. Elle s’en sort en disant que cet un contrat sui generis 3e chambre civile 27 octobre 1975, le contrat préliminaire est un contrat sui generis essentiellement synallagmatique. B. Exécution de pacte de préférence. 1. L’offre de vente au bénéficiaire. On suppose que si le promettant décide de vendre le pacte va s’exécuter par une offre de vente. Cette offre devra être faite pour tout acte de disposition qui entrainera un transfert de propriété et pas seulement de vente. Par exemple apport à la société, il faut procéder à l’offre de vente. Si on décide de faire une donation ou échange il faut procéder de faire offre de vente. Si on décide de donner l’immeuble en location qui a un droit de préemption légale (fermier) le promettant dans ce cas doit procéder par offre de vente. La jurisprudence dit que lorsque le prôneur dispose un droit de préemption il peut décider d’acheter. Ce droit de préemption peut se trouver avec un droit conventionnel. C’est le droit de préférence légale qui emporte. Par conséquent le fermier peut acheter. Donc il faut faire une offre de vente à un titulaire de préemption légale. La jurisprudence assimile à un acte de disposition location avec préemption légale. On peut faire offre de vente avant promesse de vente à un tiers. On va offrir le bien au bénéficiaire de pacte. Autre façon, on peut commencer à procéder un acte de vente au profit d’un tiers et faire offre de vente au profit de titulaire de préemption. Dans ce cas il faut prévoir dans la vente une condition suspensive de non exécution de préférence. Si le bénéficiaire exerce son droit de préférence il va se substituer au bénéficiaire de pacte de préférence. La forme de l’offre de vente fait au bénéficiaire d’acte de préférence est libre. Mais pacte de préférence souvent prévoit forme particulaire, exemple acte d’huissier. Offre de vente doit indiquer les conditions de vente. A partir de moment le bénéficiaire de l’offre accepte l’offre il y aura accord sur le prix et donc la ente sera conclu par acceptation de l’offre. La jurisprudence pose condition de validité de l’offre relative de prix offert. Le prix offert ne peut être supérieur de la vente projeté ou réalisé. D’où la distinction : - 1e hypothèse si le bien est déjà proposé à la vente, le prix qui sera offert ne pourra excéder de celui qui est fait au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente si la notification de pacte est postérieure. - 2e hypothèse avant…, le promettant fait une offre, le prix ne peut pas être supérieur au prix … le bénéficiaire reçoit acte et refuse parce que c’est cherche. Si il reçoit que la chose est vendu moins chère ne peut pas possible. 2. Les sanctions de la violation du pacte de préférence. Il y a 2 hypothèses de violation de pacte de préférence. 1e hypothèse vente à un tiers sans avoir proposer le bien au bénéficiaire de pacte. La sanction est la responsabilité contractuelle du promettant qui a violé la promesse et la responsabilité pourra sanctionner par allocation du dommage et intérêt. On peut envisager aussi la responsabilité du tiers acquéreur qui sera la responsabilité délictuelle. Mais la jurisprudence pose des conditions très strictes pour engager la responsabilité de tiers. Il faut qu’il ait eu connaissance du pacte, mai cela ne suffit pas. Il faut qu’il ait eu intention du bénéficiaire de pacte de s’en prévaloir. C’est donc double connaissance. La jurisprudence admet une sanction

très stricte qui est la nullité de la vente. C’est une sanction en nature. La jurisprudence qualifie cette double intention en recourant à principe de fraude, dans ce cas le tiers a agit dans une intention frauduleuse. Mais c’est très rare. A défaut ces 2 conditions la jurisprudence admet dans quelques arrêts que si le tiers avait connaissance de l’acter il pourra engager sa responsabilité délictuelle mas seulement par allocation de dommage intérêt. La grande question qui se pose en matière de pacte de préférence est de savoir si on peut admettre une sanction en nature ? Est ce que le bénéficiaire peut demander d’être substitué ? La Cour de cassation a pris principe 30 avril 1997 a pris position en répondant négativement. La Cour de cassation reprend une motivation similaire à celle de l’arrêt promesse unilatérale de vente 1993. Le bénéficiaire est titulaire de créance de faire qui en application de l’article 1142 se résout en dommage intérêt. En conséquent seul dommage intérêt est possible. Les volontés de vente ne sont jamais rencontrées, le promettant n’a jamais eu intention de vendre au bénéficiaire d’acte, et donc excessif à imposer les conséquences de vente à une partie qui n’a pas donner sa volonté. Par conséquent seul sanction possible est le dommage intérêt. Cette jurisprudence est critiquée par ce qu’il est possible exécution en nature. Car le promettant aurai due proposer au bénéficiaire. Plupart des auteurs considèrent qu’il faudra admettre exécution en nature. 2e hypothèse, promettant vend à un tiers mais après le refus de bénéficiaire à acquérir. Le problème que le promettant vend à un tiers à un prix inferieur. Dans ce cas la sanction est que le bénéficiaire peut demander le dommage intérêt en mettant en cause la responsabilité contractuelle pour violation de pacte. Est-ce que la substitution est possible ? La réponse est négative pour des raisons évoquées. Sous section 3. Les ventes conférant un droit de préemption de retrait. Sont les droits de préférence dont la source est légale. Ce droit de préemption permet à un tiers de se substitué à l’acquéreur de bien. Ce droit de préemption est variable. Tantôt il protège un intérêt privé (indivisaire, fermier etc.) tantôt ont pour objet protection d’intérêt public (droit de préemption urbaine, préemption fiscale, département, de la réunion nationaux des musés). Bien que la distinction soit discutée il est traditionnel de distinguer droit de préemption et droit de retrait. Droit de préemption s’exerce avant la vente, droit de retrait après la vente. Autrefois la plupart de droit étaient le droit de retrait aujourd’hui c’est contraire, la plupart c’est droit de préemption. 1. Application de droit de retrait. Les droit de retrait sont qualifié les droit de préemption. Il y a retrait 1699 litigieux, le débiteur peut racheter sa dette au créancier et au prix minimum. Autre retrait c’est le droit de préemption de la réunion des musés nationaux qui peut intervenir pour faire échec à la vente. 3e c’est le droit de préemption de l’administration fiscale. À chaque fois que la vente à un prix faible elle va subordonner à une fraude, l’administration fiscale à une arme qui est droit de retrait. Les droits de préemption. Droit de préemption urbaine au profit d’un bien. Egalement droit de préemption de département pour la vente des biens qui constitue des biens d’espace naturel sensible. Droit de préemption de fermier. Les locataires d’immeuble à l’habitation dispose 2 droits de préemption. Lorsque le propriétaire vend il doit proposer au locataire. Pour la vente d’immeuble par division, le locataire a préemption pour l’un ou l’autre. Le droit de préemption de SAFAIRE dans le domaine agricole. Le droit de préemption indivisaire, si un renonce les autres peuvent décider de racheter la part pour éviter qu’un tiers soit dans l’indivision. 2. Les conditions d’exercice de droit de préemption. Varie en fonction de droit d’exercer. Mais on retrouve constant 3 conditions : - il faut une vente volontaire, - il faut que la préemption ou retrait soit conforme aux objectifs pour lesquels le droit a été créés. Concerne surtout les droits à intérêt public. exemple le droit de réunion des musés nationaux. Il y a contrôle à posteriori de conformité d’exercice aux objectifs. - Il faut que l’acquisition soit faite aux conditions de la vente initiale. Il y a des exceptions mais on retrouve ces 3 conditions. 3. la procédure d’exercise propre au droit de preemptiuon il faut notifier une déclaration d’intention, ce qui permet de purger le droit de preemtion. C’est une offre de vente. Selon le droit de preemtion la notification est différent. Ce qui on notifie est le projet de vente. Il se peut que la notification soit après, dans ce cas c’est la promesse qu’on va notifier au beneficier au droit de préemption. Il faut prudent de conclure promesse de vente sous la condition suspensif de non préemption. Si le bénéficiaire de droit décide d’acheter il va se substituer à l’acquéreur. 2e étape, lorsque le bénéficiaire de droit reçoit le projet il apprecie et exerce son droit dans un délai limité par le droit, à compter de la notification. S’il exerce il va se substituer au acquéreur. Lorsque on a passé le 4. les sanctions Peuvent intervenir essentiellement dans 2 cas. Le bénéficiaire en’a pas été en mesure d’exercé son droit, et en particulier on lui pas notifier une déclaration. Parfois c’est la nullité de la vente, autre sanction c’est la substitution de bénéficiaire de droit s’il décide de exercer le droit. 3e sanction est la condamnation aux dommages intérêts. Autre hypothèse si le bénéficiaire apprenne que le bien est vendu à un prix inférieur. Parfois la loi prévoit une substitution de bénéficiaire de droit à l’acquéreur. Section 2. Réglementation fondamentale de contrat de vente. La vente est en principe est un contrat consensuel. Aucune forme requise en tant que validité de contrat. 2e principe c’est la liberté contractuelle. Il y a des principes et des limites. 1e principe et exception est la manifestation de certains formalisme dans le contrat de vente. Paragraphe 1. Manifestation de certains formalismes dans le contrat de vente. Exigence de formalisme d’écrit Contrat de vente sont contrat formaliste et le formalisme exigé pour la validité, pour vente de navire, cession de brevet et marque. Parfois c’est l’acte authentique, contrat de vente immeuble à construire. Pour le FC c’est la même chose, exigence d’un écrit. En dehors d’écrit il y a autre forme, exemple vente aux enchêres publique sur adjudication. Il faut procéder par la voie des enchères publique. De même pour la vente de saisie mobilier. De même pour les vedntes d’immeuble dans le cas de procédure collective civile ou collective il faut procéder par enchère. Parfois une simple autorisaiton judiciaire est exigé. C’est le cas de vente de bien d’un mineur, il faut avoir autorisation de juge de tutelle. 2. publicité Il existe des formalité de publicité, qui sont exigé pour opposablité de droit acquis par le vente et pas pour la validité. La plus connu ce sont les formalité de publicité foncier pour les ventes d’immeubles. Formalité se fait auprès de bureu de conservation. Si le seconde acquéreur a publié avant, son droit est opposable à premier. Celui qui fait publié en premier, la règle de priorité, emporte. 3. Autre formalité administrative. Agrement de cessionnaire pour la validité. Il existe une procédure de déclaration. C’est une formalité administrative sous peine de sanction. Cela concerne par exemple pour les biens de monument historique. Paragraphe 2 restrictions à la liberté de vente ou d’acheter. C’est le principe de liberté qui est en cause. A. les limites à la liberté de vente. Il y a des limites conventionnelles. Les promesses unilatérales de vente sont les limites conventionnelles au principe de liberté. Il peut avoir libéralité à une personne en lui obligeant de ne peut vendre le bien qu’on lui donne. C’est clause d’inaliénabilité, il faut que la clause soit temporel et il faut que la clause soit justifié par un intérêt sérieux. Il y a des limites légales qui resulte d’incapacité de disposer. C’est la cas des mineurs ou des majeurs qui sont sous régime de tutel. En matière de régime matrimoniaux notamment en régime de communité les époux ne sont pas libre de vendre les biens, il faut accord des 2. En matière de procédure collective c’est la même chose, la vente des biens de l’entreprise peut se realisé que par les organes de l’entreprise, sous certains condition et contrôle par le juge. B. limite à la liberté de ne pas vendre. Il y a des cas de vente forcé, notamment le cas de saisie ou expropriation ou encore de nationalisation. Il y a des hypothèse où le refus de vendre est sanctionné. C’est refus de vendre emanant d’un commerçant à un consommateur. Cela revinne à obliger le commerçant de vendre. C’est le cas de refus de vendre à certains conditions : en raisonne de sexe, race, religion. Refus dans ce cas est penalement sanctioné. Il y a limite à la liberté de choisir son cocontractant. Ce sont le droit de preemption de retrait. On peut choisir un acquéreur et la loi peut imposer un autre. Il y a des limites conventionnelles. C’est le cas de droit de préference, pacte de préférence. c’est le cas de clause d’exclusivité, par lequelle un vendeur s’engage de vendre à… exemple concession, franchise. Clause exclusivité de vente par exemple dans le secteur geographique. Il eput avoir clause d’agrément. La vente dans ce cas à une personne est subordoné à l’agrément d’un tiers. C’est le cas en matière de cession de droit sociaux. La société dispose un droit d’agrément conféré à la soiciété. Faute de quoi la cession est nulle. Exemple, la cession de droit d’indivie, le cession de droit dans ce cas doit être agréé par les coindivisé. Paragraphe 3. Réglementation du contenu de certains types de vente. Il existe réglementation nombreuse tant que imposé la réglementation de contenu, certains catégorie de contractant ou certains intérêts. 1e séries, la réglementation pour protéger les acquéreurs de Fonds commerce. Il y a des mentions informatives imposé par la loi. Exemple, CA, bénéfice de dernières années. Parfois c’est la protection d’un acquéreur d’un logement. Par exemple l’acquéreur de logement ont le droit de renoncer l’acquisition dans un délai de 7 jours. C’est droit de rétractation. Il s’agit de protéger de l’intérêt de l’acquéreur. Ou interdiction pendant certains délais une somme. Cela pour protéger le droit de rétractation. Parfois on protège les acquéreurs à crédit. Cette protection résulte de loi Scribner de 1978, s’agit de bien de consommation acquis à crédit et l’autre 1979 Scribner 2, concerne les acquéreurs de bien immobilier à crédit. La 1e séries des règles sont pour informer l’acquéreur, 2e tant à conférer le droit de retractation, 3e consiste à conférer un droit de reflexion pendant 30 jours. Par un mecanisme complexe, mise en œuvre par un jeu de condition, on lie chaque contrat à un autre. Si un des contrats disparaît l’autre diparait aussi. 4e séries des réglementations tant à protéger les consommateurs qui font acquissions d’un bien. Exemple la réglementation de vente à domicile, avec le délai de rétractation, la vente en distance, les ventes sur internet 21 juin 2004, loi sur la confiance en économie numérique. 2 types des ventes sont réglementé qui sont classique mais conclu par voie d’internet. Par exemple téléchargement de logiciel, accès à des services, exemple base de donné etc. Il existe les réglementations des ventes promotionnelles. Par exemple les ventes par envoie forcé. Sont les vente assortie de loterie etc. aussi les vente lié ou subordonnée, tous cela est interdit mais avec certains possibilité. 5e catégorie de réglementation dans un objet de protéger la liberté de la concurrence. Il d’agit de réglementer un certain procédé de vente. Exemple vente en solde sont reglementé, les ventes au debalages sont réglementées. Les ventes de liquidation de stock fait objet de réglementation etroite. Les ventes directe du producteur au consommateur. La vente avec des primes. La vente à perte en principe est interdite, sauf certains cas. Chapitre 2. Objet des obligations principales. Il y en a 2 : la chose et le prix. La chose est objet d’obligation de venderu et le prix est objet d’obligation d’acqueruer. Section 1. La chose. 4 conditions qui sont spécifique : - la chose doit être determiné - exister - ne doit pas être inaliénable - le vendeur doit être propriétaire de la chose vendu. Paragraphe 1. la détermination de la chose. C’est une application d’un article 1129 qui dit que l’objet doit étre déterminé ou déterminable. A. la vente sur un corps certain il est necessaire de façon extrement precise de la chose vendu. En cas d’immeuble, l’adresse, contenant etc. s’il s’agit de meuble il faut decrire meuble. Corps certains est unique en sont genre. B. sur une chose de genre ce définit par son genre. Il existe pluralité d’exemplare de la chose. La 1e hypothèse est quand on est en présence de vente en bloc, vente d’ensemble des opbjet se trouvant dans un endroit determiné. Exemle vente de stock d’un commerçant, contenu mobliler de maison, des livres de bibliopteque. Dans ce cas pour que les choses soient detterminer il suffit que lieu soit determiné. Au vente en bloc on oppose la vente au poids, au compte et à la mesure. Ce sont les vente des choses de genre dont l’objet est determiné soit en le paisant, comptant ou mesurant. La chose doit être determiné en espèce, ou quantité. Individualisation va resulter du paisange, du contage ou de mesurage. Il faut determiner espèce et de la quantité. Cette vente des choses concerne des meuble essentiellemen, on vente à partir d’un echantiilon. Par exemple de tissue. La vente au poids, au mesure possible en matière immoblière mais rare. Exemple 100 m2 de la parcelle. Il faut aussi individualiser la parcelle, mais au depart la chose est suffisement determiner par indication de mesure. Le transfert de propriété se fait au moment d’individualisation et pas au moment de conclusion de contrat. l’opération individualisation est necessaire à la fois pour prise de posession et transfert de propriété. Paragraphe 2. Existence de la chose. La chose doit exister. Ne doit pas avoir disparu entre S’il y a perte de chose il y aura la nullité pour faut de chose. La jurisprudence assimile à impossibilité d’user la chose. Si la chose ne detruit qu’en partie, dans ce cas l’acquéreur a un choix, soit la résolution de contrat ou la réfaction, la réduction de prix. On raisonne comme en matière de vice caché. A. Les choses qui peuvent faire objet de vente. Toutes choses en principe peuvent être vendues. La possibilité de vente des choses incorporelles pose le problème surtout pour la cession de droit. Les droits en principe peuvent être cédé et on applique les mêmes regels que pour les droit corporel. De même on peut céder des droits démembrés. Par exemple, usufruit ou un droit de nu propriété. On peut céder usufruit à une personne et nu propriété à autre personne. Autre droit d’usage et habitation on peut aussi céder. On peut céder les droits indivis. Les droits dont dispose une personne à même temps que les autres sur un bien. Dans ce cas on dit qu’on cède sa part sur un bien. C’est la part sur le bien est cédé, c’est un droit abstrait. Le droit d’user, de jouir sur un bien qu’on cède, accessoirement le droit de jouir le partage de bien. Lorsqu’on acquière le droit indivis on acquière le droit de jouir et aussi droit d’obtenir un part au moment de partage. Si le bien ne peut pas être partagé on le licitera et le prix de vente sera partager entre les titulaires des parts. B. La vente des choses futures. La validité selon l’article 1130 du Code civil. Prohibition des pactes sur la succession future, 1130 al. 2. a cette exception on ajoute la cession de droit d’auteur sur les œuvre future soumise à une réglementation particulière qui figure dans le Code de Propriété Intellectuelle. Si la chose future est certains le contrat est commutatif, le vendeur doit faire exister la chose pour pouvoir livrer. Exemple vente de chose à fabrication, ou après acquisition. De même c’est valable, la vente d’immeuble à construire. La difficulté est de distinguer la vente de chose future avec le contrat d’entreprise. Mais dans certains cas la chose future peut être aléatoire et le contrat est aléatoire, la vente au risque et péril de l’acquéreur. Exemple, la vente de récolte sur pied. C’est un contrat aléatoire. Cession de droit litigieux. On est en présence de la vente d’une chose aléatoire. C’est la vente aléatoire. Le vendeur a une protection ici. Protection présent 2 aspects : il y a prohibition d’acquisition par les gens de justice, dans ce cas c’est une nullité de contrat. 2e cas est retrait litigieux au profit de débiteur, le débiteur peut la racheter au prix de cession, ce qui est avantageux. Paragraphe 3. L’aliénabilité de la vente. Seules les choses aliénables peuvent être vendues. En principe toute chose peut être vendue. Un service ne peut pas être objet de vente. Il faut être en présence de chose. On parle de vente de voyage mais ce n’est pas juridique. Il y a des choses hors du commerce. Par exemple, les biens saisie, les successions futures, la personne humaines, les attribues, les droits de la personnalité ne peuvent pas être cédé. Les organes ne peuvent pas être vendus. On ne peut pas céder un droit de vote. On ne peut pas vendre les produits d’hors de commerce. Il peut exister dans les contrats de vente les clauses d’inaliénabilité. Il peut exister dans les libéralités. Les clientèles civile peuvent être céder depuis 1 chambre civile de 7 novembre 2000. Paragraphe 4. La proprité de vezndeur. Le vendeur doit être au moins titulaire de droit cédé. En absence de droit il ne peut pas céder. Nemo date quon non adet. 3 hypothèses différentes : A. la vente de la chose d’autrui le vendeur vend une chose qui appartien à une eutre personne. Cette vente est sanctionné par la nullité qui est prevu par 1589 du Code civil. En droit français le transfert de propriété est immédiat, au moment de la conclusion de contrat. si au moment de conclusion on est pas proptiétaire, donc la nullité. En droit romaine la vente de la chose d’autrui était valable. Car la vente n’était pas translative de propriété. Le vendeur avait obligation de procurer la posession de la chose. le droit romaine n’a pas été suivi par les redacteurs de Code civil. Au jour de vente il faut apprecieri si le vendeur était proptiété. 1. condition de la nullité pour que la nullité puisse être aencouru il faut le vendeur n’est pas la propriété de la chose. une expression latine dit le vendeur a non domino, qui signifie sans être propriétaire. L’appréciation de propriété va être réalisé au moment prevu pour transfert de propriété. Si la vente es tretardé la vente de la chsoe d’autrui va être vamlable. Un terme peut prevoir que le transfert soit retardé. Il peut avoir condition suspensive. Dans ce cas il y a transfert de propriété reporter dans le temps. Il y a vente sur les choses de genres, il faut dans ce cas individualiser la chose pour pouvoir transférer la propriété et au moment de l’individualisaiton qu’on va apreciuer si le venduer est propriétaire. Le venduer doit être proprété au moment du transfert de propriété. Au moment du transfert de propriété il faut s’intérroger si le vendeur est propriétaire de la chose vendu. Une question si on peut stipuler une condition suspensive de l’acquisition de bien. La réponse est unb principe positive, sous une réserve de potestativité. Elle risque d’être potestative, le venduer peut décider à aucun moment d’acheter et achat dépend de pouvoir d’une partie. En réalité on s’en tourne de précotion pour que la condition ne soit pas potestative. Il y a une obligation sur l’acheteru dans ce cas condition n’est pas potestative. Par exemple s’il aura suscrit une promesse unilatérale d'achat. Dans ce cas condition n’est pas potestative. Egalement si le vendeur a signé une promesse synallagmatique de vente la condition sera valable. Quid si le vendeur vende, pour bien en question il est bénéficiaire de promesse unilatérale de vente. Soit aucune indemnisation a été stipulé, il ne dépend que lui de lever l’option d’acheter et la condition stipulé sera potestative. En revanche, si le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente a payé une indemnité d’immobilisation il va la perdre si il ne lève pas l’option. La condition n’est plus potestative, ne dépend plus de sa seule volonté. 2. régime de la nullité il y a un pricipe et les exceptions. a. principe nullité de la vente, et inopposablité ensuite. Nulité est la njulité relative qui tend à protéger l’acquéreur. Elle ne peut être demander que par l’acquéreur. Elle ne peut pas non plus être demandé par le veritable vendeur. Nulité relative se préscrit dans un délai de 5 ans a compté de la vente. 1599 ajouté que si l’acqéreur a commis une erreur, dans ce cas de plus de la nullité le venduer peut demander les dommages intérêts. Vis-à-vis de véritable propriétaire est protéger non pas par la nullité mais par l’innoposablité. La vente ne produit aucun effet à l’égard de propriétaire. Le problème est que le bien acquis par une personne qui n’est plus en posession. Action par le propriétaire est l’action en revendication et objet de faire reconnaître le propriété de bien. Le fondement de la nullité de la vente de la chose d’autrui. Plusieurs propositions, aucune n’est satisfésante. 1e explication proposé, erreur est vice de consentempent. Erreur a vicié le consentement. Acquéreur peut agir en nullité même s’il a connu le défaut. Si le vendeur n’était pas propriétair et l’acquéreur savait il peut pas demander dommages intérêts. 2e fondemetn en doctrine, dire que lorsque le vendement n’est pas propriétaire, obligation de vendeur manque de cause. Il y a absence de cause. Explication n’est pas satisfésant. Traditionnelellemtn absence de cause est sanctionné par une nullité absolut. Et s’apprécie au moment de formation de contrat. il faut regarder s’il y a une contrépartie. La réponse est positive, il y avait une contrépartie. Mais la cause au stade de l’exécution pose un problème. Le problème est que en droit français la cause s’apprécie au moment de formation donc la cause ne marche pas. 3e, garantie d’eviction. En principe lorsque le vendeur vend un bien il s’engage de garantir le bien pour user et jouir le bien. L’acquéreur ici risque d’être evincé par le vrai propriataire qui va chercher par action en revendication de evincé. Les auteurs proposent analyser comme une mise en oevre anticipé de la garantie d’eviction. L’incovenient est que la garantie d’eviction n’est pas sanctionner par la nullité mais par une resolution, alors là est la nullité. 3. Exception 3 excption : 1e est la consolidaiton, peut être de 2 facons. Peut être consolidé par le vendeur s’il acquère la propriété de bien avant la date de transfert. Hypothèse ici est la retard de propriété. Au jour de vente on appréciera si le vendeur est propriétaire. Si le vendeur entre temps acquière la propriété la vente sera consolidé. 2e façon de consolidé est la consolidation par le propriétaire. Il y aura consolidation si le propriétarie renonce à agir en revendication. Acquéreur n’a plus rien à craindre. On considère que cela vaut consolidation de la vente. On dit que lorsque le propriétaire renonce à agir il ratifie la vente. Une autre exception est la confirmation par l’acquéreur. Il se peut que l’acquéreur renonce à demander la nullité. C’et une nullité relative est donc confirmable. Acquéreur peut demander la nullité et peut aussi de renoncer à demander cette nullité. 3e series d’exceptions, sont les hypothèses où l’acquéreur va devenir propriétarie mais par un autre moyen. L’acquéreur devienne par autre moyen d’acquisition que le contrat. Il y a 3 autres moyen. En matière des meuble il y a possession de bonne foi. Possession vaut le titre. Il suffit de possedé et être de bonne foi. Art ( ?) du Code civil. Usucaption abrégé d’immeuble. A la fois possession et rester en possession pendant 10 ou de 20 ans selon le cas. Au bout de prescription le propriétarie devienne propriétaire. C’est usucapion abregée. Il y a aussi théorie d’apparence. Lorsque le vendeur est propriétaire apparent et que l’acquéreur de bonne foi, victime d’erreur commune et invansible (pas de moyen de le decouvrir), dans ce cas il y a théorie d’apparence qui va permetre à l’acquéreur de devenir le propriétaire. B. La vente d’un bien indivisible Hypothèse où un bien est un bien indivis et certaines nombres des personnes sont les copropriété. Le principe est que la vente requière accord unanime de tous les indivisaire 815-3 du Code civil. A défaut accord d’un ou oplusiereurs pourra remplacer par une autorisation de juge. Art 815- ?. problème si un seul irequière. La jurisprudence va faire requalification d’acte de vente. Le vendeur a vendu au lieu de vende le bien a vendu sa cote part. à partir de recalification la jurisprudence va appliquer 1599 relative de la chose d’autrui et va enoncer 3 règles. 1e pour la part indivis du vendeur la vente est valable. Certes le vendeurs n’a pas pu vendre le bien mais il a vendu sa part. concraitement c'est à dire que l’acquéreur a acquis quelque chsoe, droit sur le bien qui donne certains prerogatif, acquéreur pourra user la chose, et au moment de division il peut avoir une partie de la chose. 2e règle est que pour la cote part de coindivisaire du vendeur il y a la nulluité au sens 1599, nullité de la vente de la chose d’autrui. Pour ces cotes parts l’acte est nulle, c’est une nullité partielle consecré par la jurisprudence. La vente vaut cession d’une part indivis, et pour la part des autres la ventes est nulle. cette nullité ne peut étre demandé que par l’acquéreur. Nullité de protection de l’acquéreur. La construction jurisprudencielle n’est pas complet. Certes les parts n’ont pas été vendu mais que l’acquéreur peut demander la nullité et pour protéger est la 3e règle qui est pour protéger les coindivisaire. Pour coindivisaire est l’innopposabilité de la vente des parts des coindivisaire. Cette inopposabilité va protéger les coindivisaire. Si acquéreur pretend d’exercer le droit sur le bien les coindivisaire peut invoquer l’inopposablité. Acquéreur a acqui qu’un droit indivis et pas plus. Quelques observations complémentaires. D’abord, la nullité ou inopposablité peuvent être eviter au moyen de ratification par les coindivisaires. Pour organiser la ratification il y a 2 tecniques : - 1e est la promesse de porte fort, le vendeur peut se porter fort du consentement de ces coindivisaire. Au jour de vente il peut se porter fort d’obtenir l’accord dans un certain délai. Soit les coindivisaire donne accord à la vente et ratifie la vente. L’accord unanime est obtenu plus tard. La promesse de porte fort et la 1e technique - 2e est inseré dans le acte de vente une condition supensive. Sous condition suspensive d’obtenir l’accord des autres. Si la condition ne se réalise pas la vente tomb, c’est la caducité, si se réalise la vente sera parfaite. C. la vente d’un bien grevé d’usufruit. 1. 1e hypothèse est celle où usufruitier est d’accord pour vente le bien. Cette hypothèse est celle où dans le même acte de vente l’usufruitier intervinne et donne accord à la vente. On ess dans une cession concomitant de 2 droits. Cette vente est valable et va avoir pour effet de permettre à l’acquéreur de l’acquérir le bien. Seul difficulté est le prix. Si les parties ont pris précaution de ventiler le prix, il se peut que les parties n’ont rien prevu. Les parties ont convenu un prix grlobale sans ventilé. Il va avoir repartition de prix dans ce cas. A l’origine on repartissé pas le prix, usufruitier avait totalité de prix. Achat avait pour fin de restituer le prix à usufruitier. Cette solution était fondé sur la notion de subrogation réelle. un bien on remplace dans l’autre dans le patrimine de la personne ici, un bien on remplace par le prix. C’était la 1e solution. Aujourd’hui la jurisprudence adhère à l’analyse de ventilation de prix entre usufruitiaire et nu propriété. Il faudra nommé un expert dans ce cas pour connaître la valeur respective. Comment justifier cette solution ? elle repose sur la notion d’extinction d’ufruit ici par consolidation. Lorsque même personne acquière les 2 droits dans ce cas usufruit c’eteint, l’acquéreur devienne plein propriété. Même si cette colution maintenant prevaut mais il y a 2 cas où ancien solution persiste . 2 exceptions à la nouvel princip. 1e est la convention, les parties prevoent que l’usufruitier a tous le prix et 2e est l’expropriation public de prix, c’est la loi décide que l’usufruiteir percevera le prix total. 2. Absence d’accord entre usufruitier et nu propriété Soit nu propriété vent soit usufruitier. Dans ce cas le usufuitier soit nue propruiété peut céder que son droit. la concéquence est que pour celui qui n’a pas consenti la cession de son droit n’est pas opposable. Hypothèse nu propriété qui vend le bien et usufuitier n’(est pas d’accord. Nu propriété est vendu son droit mais pas usufruit. La vente vaut pour la nue propriété. La question est de savoir si la vente pourra être annulé par application 1599 sur la vente de la chsoe d’autrui. La jurisprudence se montré hésitent. Dans un 1e temps elle est repondu negatif 28 mars 1990. la Cour de cassation a considéré qu’il n’y a pas nullité possible, masi seulement d’inopposabilité de la vente au usufruitier. Mais la Cour de cassation est revenu sur cette analyse, 3e chambre civile 8 avril 1999 d’où la nullité est possible. Et indique dans l’arrêt que cette nullité ne pourrar être couvert par une consolidation. Nullité sur le fondemtn 1599 mais pas de ratificcation possible par le non vendeur. En occurrence le vendeur était usufrutier et la nue propriété voulait ratifié mais on lui a dit non. Un autre arrêt du 23 mai 2002, dans cet arrêt la Cour de cassation admet la nullité mais admet que la consolidaiton est possible. C’est un echange en espèce, mais la solution est même. On sait pas en quel sens va evoluer la jurisprudence. Section 2. Le prix. L’objet de l’obligation de l’acquéreur. Dans une vente il faut avoir un prix. C’est un élément essentielle de la vente et un élément caractéristique de la vente qui distingue des autres contrats qui sont translatif de propriété mais qui n’ont pas le prix . prix s’exprime dans une somme d’argent que l’acquéreur s’engage à verser en contrepartie de la prorpiété. Le prix sous la forme de capitale mais le prix peut s’exprimer sous forme de rend viagère. Dans ce cas le vendeur percevera une certaine somme jusqu’à fin de ses jours. Le prix et normalement fixé par les parties et fixé librement par les parties. Il y a quelques exception à cette liberté. Prix du livre, medicament est reglemeté. Le prix s’accompagnber des accessoires, les frais d’actes par exemple, lorsque la vente est redigé par un professionnel, il peut avoir frias de transport ou frais d’assurance et il y a TVA. Il y a 3 exigences. Paragraphe1. Prix doit être determiné 1591 du Code civil dispose que le prix de la vente doit être determiné et designé par les parties. A défaut la nullité absolu pour absence de l’objet de la cause. Caractère de cette nullité absolu est critiqué dans le doctrine. La nullité est d’ordre protection et devrai être nullité relative. Mais la jurisprudence est ferme sur le caractère absolu. La jurisprudence admet que le prix puisse être déterminable. Peut faire objet de dtermination ultériere. 1592 dispose que le prix pourrait être determiné par un arbire. La détermination par un arbitre est la determinabilité de prix et a partir de cette solution la jurisprudence a extrapolé que le prix est determoinabel. En droit commun de contrat le prix n’a pas besoin d’être déterminable ou determiné. C’est par la condition de formation de contrat. 1 décembre 1995 la Cour de cassation a considéré que l’art 1129 ne concerne pas le prix. Donc le prix n’a pas être determiné ni déterminable. En matière de vente il y a un texte qui exige la détermination du prix ou par une interpretationn de la jurisprudence determinabilité de prix.

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